好久没更新，这次回老家事儿挺多，主要是带女朋友见家长。感觉还不错。
记得国庆前聊到某个大V的房地产广告，后台有读者留言，说想听听我对这事怎么看。
这不是刚好假期在家刷手机，看到央视《面对面》的那期节目，主角是朱民。
他讲的挺有意思的，尤其讲房地产的时候，基本能看出上面对未来楼市的态度。
咱们今天就顺着这事，聊聊央视到底在释放什么信号。
朱民这个人吧，分量不轻的，干过央行副行长，当过IMF副总裁，现在在清华搞金融研究。
这次央视请他来，我猜不是随便找个人聊聊天，应该是想让他在这个时间点给全国老百姓打剂”强心针”。
这次节目主题叫“方向与信心”，光听名字就知道意思了。告诉大家别慌，中国经济的韧性很强，生活会越来越好的。
节目一开始还挺正能量的，聊外贸，聊消费，气氛都挺轻松的。
他没拐弯抹角，第一句话就是“房地产需求会减少，估值会下降”。在央视这么严肃的节目里，这么直白地说房价要降，这是比较少见的。
主持人明显也愣了一下，赶紧插话问他：“会不会影响信心？”。要知道，这种打断在采访里其实挺忌讳的，但主持人为什么要打断？
因为节目主题是“方向与信心”，不能让专家一直往“房价下跌”这个方向说下去，不然整个氛围就彻底垮掉了。
可朱民的回答反而更有意思，他说：“如果你认识到这件事，就不会影响信心。如果你买房子还想像90年代那样涨100倍，你永远没有信心，你一辈子都没有信心，你的孙子都没有信心”。
意思很清楚：别再指望房价继续无限上涨了，那种时代过去了。你要是还活在过去那个逻辑里，你永远都会焦虑。
如果房价持续上涨，老百姓掏空六个钱包买房，意味着吃穿用度全被压缩，其他消费都被挤走了，经济反而更脆弱。
资产派的观点是：房子就是居民最重要的资产，稳住房价就是稳住老百姓的财富，也就是稳住经济。
现在的问题是，为什么朱民能在央视的公开场合，把“成本派”的观点敢说得这么透？
我感觉这本身是一个信号：高层已经在倾向于接受房地产的泡沫时代过去了这个现实。
之前大家习惯性觉得政策会救房价，但政策真要救的，其实是防止系统性金融风险。
这点其实文件已经说的很直白了。大家应该耳朵都听出茧来了吧。
如果房价下跌不会引发系统性风险，政府没必要花大力气去托。换句话说，救的是金融体系，不是你住的房子。
到这儿，节目的画风就有点戏剧性了：开头是信心满满，聊到楼市突然压下去，然后主持人赶紧控场，最后朱民又用“接受现实也是信心”把主题串了回去。
你要说央视不懂控场，那肯定不可能。说朱民不知道分寸，那也不至于。
我有种大胆的猜测，他们是故意的——要让大家听到一个清晰的信号：别再幻想房价无限上涨，真正值得信心的是中国制造业，是新兴产业，是未来的方向。
至于朱民为何会说房价很难再涨？
这背后其实有一套特别现实的逻辑，主要是四个方面。
第一个就是人口。
中国的人口结构已经拐点很明显了，出生率连年下降，结婚率也断崖式下跌。
大家都知道买房最大的动力是结婚生娃，可现在年轻人结婚的少了，生娃的更少了，自然需求就跟着下来了。
朱民提到一个数据：咱们人均住房面积已经42平米，达到了欧洲的水平。
可问题是，我们的人均GDP只有欧洲的一半不到。
这意味着我们的房子数量和面积已经够了，但收入没跟上。
这种情况下，你指望房价还能再翻倍，几乎是很难的。
第二个因素是供给。
过去二十年，全国各地疯狂盖房子，很多三四线城市根本没人了，还在大兴土木。
这次国庆回家，刚好在县城里走一圈，房子一个比一个新，价格却没人接盘，大多都空置在那里。
我到网上仔细查了下数据，全国的住房总量已经远远超过了刚需人口。
用经济学里最简单的一句话总结：供大于求。
供过于求的东西，价格自然下不去哪里涨。
第三个因素是心态的变化。
过去买房子，大家都觉得是稳赚不赔，哪怕掏空六个钱包也得上车。
可现在呢？一旦大家意识到房价未必能涨，甚至还可能跌，整个逻辑就变了。
你可能会说，这不就是预期转弱嘛。
对，就是预期。
一旦预期彻底转了弯，市场就不一样了。
过去你恨不得提前透支未来几十年的收入买房，现在很多人反而在想：“我为什么要当接盘侠？”
这也是朱民在节目里提醒大家的点——如果你还指望像90年代那样房价100倍往上涨，那你这辈子都不会有信心。因为这种预期本身就是不可能再发生的。
第四个因素是政策的取向。
以前地方政府严重依赖土地财政，卖地就是大头收入，当然要想方设法托住房价。
现在中央定调是房住不炒，而且大力推动租赁市场。
朱民还特意提到欧洲的例子，说很多国家年轻人一辈子租房很正常。说实话，十年前要是谁敢在央视节目里这样说，估计要被喷成筛子。
可现在官方开始强调租房的合理性了，这本身就说明未来的方向是“降低住房在家庭支出里的比重”，而不是继续推高。
有人可能还会问，那是不是就意味着房价一定会一路跌下去？
也不至于。
朱民也没说“崩盘”，他说的是“很难涨”。
注意，这中间差别可大了。
房价短期下跌，长期企稳，这是最可能的走势。
换句话说，别再指望靠房子发财，但你真要说它马上归零，也不现实。
毕竟大城市还有需求，毕竟房地产在中国经济里依旧占了很大比重。
真正危险的是局部性的烂尾盘和债务风险，但这个层面政府一定会兜底。
所以总结下来就是：人口少了，房子多了，收入没跟上，政策方向也变了。
四大因素叠加在一起，决定了“房价难再大涨”不是某个人的个人观点，而是大趋势。
朱民敢在央视说出来，不是因为他敢说，而是因为这已经是官方想让大家接受的共识。
你要知道，他这种能量的人不是那种容易被情绪带走的人，能让他哽咽的只有一件事：中国制造业的崛起。
他说中国制造业占全球的30.3%，比美国、日本、德国、韩国加起来还多。
这话不是空话，里面有很强的指向：房地产的时代过去了，真正值得托付信心的，是制造业和新兴产业。
很多人习惯性地把房价当成“晴雨表”，觉得房价跌了就是经济要完蛋。
房价本质上是过去二十年那套“土地财政+城镇化”的结果，是一种阶段性红利。
而现在中国经济要找的是下一个支点。朱民指的很明确：高端制造、新能源、人工智能、服务业升级。
房子能不能涨，归根结底还是得看你收入能不能涨。收入涨了，房价自然能稳住。收入涨不上去，你房子再多也没人接盘。
这背后还有个更深的逻辑。以前我们习惯于“房地产绑架经济”，所有资源都往里砸，结果制造业、创新产业被挤压。
你想啊，大把人背着30年房贷，哪还有精力折腾创业？
企业把大把资金投进土地拍卖里，哪还有资本做研发？房地产变成了一个黑洞，吸走了太多养分。
现在转向成本派的逻辑，就是要硬生生把这个局面扭过来，让钱不再流向炒房，而是流向科技、制造和服务。
短期看，这会让很多人不适应，尤其是手里有房的人，感觉财富缩水。
这次这个节目虽然叫“方向与信心”，但它真正想传达的，不是“房价会再涨你们放心”，而是“别再把希望寄托在房子上了”。
接受房价难涨这个现实，反而能让你心里更踏实。因为你知道方向在哪。方向不是回到过去的房地产盛宴，而是往前走，去开辟新的产业，新的机会。
那有人会问了，我普通老百姓，既不是工程师，也不是企业家，我能分到啥红利？
高端制造让顶尖人才赚到钱，但这些钱最终会通过消费、通过服务业流向更多普通人。
比如新能源车火了，背后是整个产业链数百万个岗位。人工智能爆发了，背后是无数培训、应用、运维的机会。
你可能没法设计芯片，但你完全可能在服务业里找到分到蛋糕的办法。你想想，那些收入高的人不把钱投到房地产，就会去旅游、去消费。
所以朱民最后说的那句话挺意味深长的：“买房是被迫的，但租房是选择。当你能选择的时候，你就会有信心。”
过去我们很多选择是被迫的，被迫上车买房，被迫追赶潮流，被迫透支未来。
现在慢慢开始有了更多的选择，哪怕只是选择不把全部希望压在房子上，那也是一种自由。
更关键的是，你能不能看清楚大方向，然后在里面找到属于自己的位置。
房地产时代过去了，中国制造的时代正在上路，这才是值得真正托付信心的地方。
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朱民教授简介：
清华大学国家金融研究院院长、中国国际经济交流中心副理事长、国务院中英对话机制“一带一路” 金融与专业服务公使，兼任“十四五”规划专家委员会委员，复旦大学校董、世界经济论坛董事会常务董事。朱民博士于2011年7月至2016年7月担任国际货币基金组织副总裁，此前曾担任中国人民银行副行长和中国银行副行长。
研究领域：
国际金融,银行业务,宏观经济
演讲主题：
《宏观经济政策分析》
嘉宾演讲授课电话：13811229543（工作日8:30-18:00，仅限演讲其他勿扰）
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